Immobilienmarkt erholt sich leicht
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte legt Grundstücksmarktbericht 2025 vor
Der Immobilienmarkt war in den Jahren 2021 und 2022 durch die COVID-19-Pandemie und den niedrigen Bauzinsen geprägt. In dieser Phase war die Nachfrage deutlich größer als das Angebot und der Markt war ein „Verkäufermarkt“. Dieser konnte den Preis mehr oder weniger bestimmen und sogar unattraktive Immobilien wurden „an den Mann“ gebracht. In der Folge stiegen die Preise an, insgesamt betrug die Preissteigerung vom 1. Januar 2021 bis zum 1. Januar 2023 durchschnittlich über alle Teilmärkte um rund 30 Prozent.
Der Einbruch kam dann 2023. Der Überfall Russlands auf die Ukraine war verbunden mit höheren Kreditzinsen, höheren Lebenshaltungskosten und steigenden Baukosten. Hierdurch ging die Nachfrage nach Immobilien stark zurück, verbunden mit einem Preisrückgang von rund zehn Prozent bei den gebrauchten Immobilien. Lediglich im Neubaubereich waren noch Preissteigerungen festzustellen, weil die Bauträger die gestiegenen Kosten an die Käufer weitergegeben haben. Allerdings ist die Anzahl der verkauften Neubauten - Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen - extrem zurückgegangen.
Der Immobilienmarkt hat sich im Jahr 2024 von diesem starken Rückgang erholt, auch wenn die Anzahl der Kauffälle noch rund 20 Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre liegt. Die Steigerung gegenüber 2023 liegt aber auch bei 20 Prozent, was dafürspricht, dass die zuletzt leicht gefallenen Kreditzinsen und der enger werdende Mietwohnungsmarkt, verbunden mit einer positiven Einkommensentwicklung privater Haushalte, wieder eine stärkere Nachfrage nach Kaufimmobilien hervorgerufen hat.
Anzahl Kauffälle
In den vergangenen zehn Jahren wurden im Durchschnitt in Bottrop 1.071 Kauffälle pro Jahr registriert. In 2024 liegt die Anzahl bei 868 Kauffällen, 2023 waren es insgesamt 726 Kauffälle. In der differenzierten Betrachtung ist festzustellen, dass es bei den Kauffällen des Wohnungseigentums in 2024 eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von rund 21 Prozent (+ 65 Fälle auf 364) gibt. Die Kauffälle im Teilbereich der unbebauten Grundstücke liegen weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau (+ 5 Fälle auf 55, + 10 %). Bei den bebauten Grundstücken ist eine Steigerung der Kaufaktivitäten von 19 Prozent festzustellen (+ 72 Fälle auf 449).
Geldumsatz
Aufgrund der deutlich gestiegenen Kaufzahlen und einiger Großverkäufe von über zwei Millionen Euro liegt der Geldumsatz gegenüber dem Jahr 2023 um 76 Millionen Euro höher (259 Millionen Euro, + 42 %). Er liegt damit um sechs Prozent über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre (244 Millionen Euro) und das, obwohl die Anzahl der Kauffälle um rund 20 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegt. Folglich wurde in 2024 mehr Geld je Einzelobjekt ausgegeben, als im Durchschnitt der Jahre zuvor.
Preisentwicklung
Das aktuelle Preisniveau liegt meist über dem des Jahres 2023: Im Teilmarkt der gebrauchten Reihenmittelhäuser ist eine Preisveränderung von plus zwei Prozent festzustellen, die Kauffälle im Bereich der gebrauchten Doppelhaushälften und Reihenendhäuser zeigen einen Preisanstieg von rund sechs Prozent. Dagegen liegen die Preise der gebrauchten Eigentumswohnungen bei unter dem Niveau von 2023 (- 4%). Im Bereich des Einfamilienhausneubaus sind die Preise um vier Prozent gestiegen, bei den Neubau-Eigentumswohnungen liegt der Preisanstieg bei sieben Prozent. Eine neu errichtete Eigentumswohnung kostete im Durchschnitt etwa 4.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche ohne Berücksichtigung von über dem Durchschnitt liegenden Sonderausstattungen und Kosten für Garagen oder Stellplätze. Die Spanne liegt hier bei 4.000 bis 6.700 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Bodenrichtwerte
Für Baugrundstücke im Wohnbaulandbereich und im Bereich von Misch- und teilweise Kerngebieten beschloss der Gutachterausschuss eine allgemeine Preisentwicklung. Die Bodenrichtwerte im Bereich der Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser) betragen in guten/sehr guten Lagen des Stadtgebietes durchschnittlich rund 410 Euro je Quadratmeter und in den einfachen Lagen im Mittel 215 Euro je Quadratmeter. Der Spitzenwert liegt bei 550 Euro je Quadratmeter an der Pastor-Dahlmann-Straße und der niedrigste Wert bei 175 Euro je Quadratmeter (Im Werth).
Gestiegen sind auch die Bodenrichtwerte für die Flächen der Landwirtschaft (+ 7 % ) und der Forstwirtschaft (+ 13 %). Die Bodenrichtwerte für Gewerbe und für die zentralen Versorgungsbereiche Bottrop und Kirchhellen blieben unverändert.
Immobilienrichtwerte
Der Gutachterausschuss leitet Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen, Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser sowie für Einfamilien-Reihenmittelhäuser ab. Immobilienrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Immobilien bezogen auf ein „Normobjekt“. Der Immobilienrichtwert beinhaltet den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Der Immobilienrichtwert ist sachverständig aus der Kaufpreissammlung abgeleitet worden und ist als Wert in Euro je Quadratmeter-Wohnfläche festgesetzt. Abweichungen der individuellen Immobilie in den Normkriterien können durch Umrechnungsfaktoren berücksichtigt werden, die in dem sogenannten „Immobilien-Preis-Kalkulator“ hinterlegt sind.
Mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator über die Internetseite www.boris.nrw.de kann der Marktwert von Eigentumswohnungen und Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser von Jedermann ohne spezielles Fachwissen näherungsweise ermittelt werden.
Markttransparenz
Der Gutachterausschuss leitet die statistischen Werte aus den Angaben aus den tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen ab. Jeder Notar ist gesetzlich verpflichtet, eine Kopie des Kaufvertrages über den Verkauf einer Immobilie an den örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu übersenden. Zur Markttransparenz und zur Ableitung von für die Wertermittlung (Gutachten) erforderlichen Daten wertet dieser die Kaufpreissammlung aus und veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht. Dieser ist, neben den Bodenrichtwerten und den Immobilienrichtwerten, kostenlos auf der Internetseite www.boris.nrw.de abrufbar.