Rekordumsatz bei wirtschaftlicher Unsicherheit
Grundstücksmarktbericht liefert uneinheitliches Bild vom Immobilienmarkt
Immobilien im Wert von rund 357 Millionen Euro wechselten im vergangenen Jahr die Eigentümer. Damit wurde in Bottrop der bislang höchste Wert erreicht. Dies geht aus dem neuesten Grundstücksmarktbericht hervor, der jetzt vorgelegt wurde. Danach hat sich der Immobilienmarkt in Bottrop im zweiten Jahr in Folge leicht erholt, nach einem spürbaren Einbruch im Jahr 2023. Trotz des Rekordwerts beim Geldumsatz, ist die Anzahl der Kauffälle unter dem zehnjährigen Mittel.
Seit 60 Jahren beobachtet ein Gutachterausschuss den Immobilienmarkt in Bottrop und fasst die Entwicklung jährlich in einem Bericht zusammen. Ausschussvorsitzender und Leiter des Vermessungs- und Katasteramtes Achim Petri hat jetzt während eines Pressegesprächs den rund 100-seitigen Bericht vorgestellt. Der Bericht schaffe Transparenz für Käufer und Verkäufer. „Für den Bericht werden tatsächliche, notariell bestätigte Kaufhandlungen herangezogen. Verglichen mit den Angeboten auf Immobilienportalen ergeben sich dabei schon mal Preisdifferenzen im zweistelligen Prozentbereich.“
Der aktuelle Bericht bildet das Marktgeschehen des vergangenen Jahres ab. Einige Großverkäufe mit zweistelligen Millionenbeträgen prägen das aktuelle Ergebnis. Sie überlagern aber nicht die allgemeine Preisentwicklung im Baugewerbe. Seit dem Jahr 2010 sind die Kosten für Material und Handwerk um über 80 Prozent gestiegen.
Während die Preise bei gebrauchten Immobilien weitgehend stabil blieben, hat der Baupreisindex bei Neubauten im Jahr 2025 um 3,2 Prozent zugelegt. Neugebaute Eigentumswohnungen kosten durchschnittlich 5.100 Euro je Quadratmeter. Gebrauchte Wohnungen wurden durchschnittlich für etwas weniger als die Hälfte verkauft.
Insgesamt stellt der Bericht fest, dass eine kontinuierlich hohe Nachfrage für Wohneigentum besteht. Hohe Finanzierungszinsen, konjunkturelle und politische Unsicherheiten sowie unsichere Förderbedingungen führen aber zu vorsichtigem Verhalten der Marktteilnehmerinnen und -teilnehmer und letztlich zu einer zurückhaltenden Belebung auf dem Immobilienmarkt.
Anzahl Kauffälle
Im zehnjährigen Durchschnitt wurden 1.048 Kauffälle pro Jahr ermittelt. Im Jahr 2025 liegt die Anzahl der Kauffälle mit 943 Kauffällen darunter, wenn auch mit einer Steigerung zum Vorjahr mit 868 Kauffällen. Der Grundstücksmarktbericht betrachtet unterschiedliche Marktsegmente. Bei Eigentumswohnungen gab es eine Steigerung von rund sechs Prozent (+ 19 Fälle auf 358). Die Kauffälle bei unbebauten Grundstücken sind zwar um 43 Prozent stark gestiegen, sie liegen aber mit 67 Fällen weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Bei den unbebauten Grundstücken dominiert der Verkauf von Arrondierungsflächen, zum Beispiel Splissparzellen und Hinterlandflächen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden nur sieben fertige Bauflächen verkauft.
Bei den bebauten Grundstücken ist eine Steigerung der Kaufaktivitäten von sechs Prozent festzustellen (+ 24 Fälle auf 459). Auch im Bereich der Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke ist eine Steigerung festzustellen. Hier wurden 59 Kauffälle registriert – ein Plus von zwölf Kauffällen, entsprechend 26 Prozent.
Geldumsatz
Aufgrund der gestiegenen Kauffallzahlen und einiger Großverkäufe mit zweistelligen Millionenbeträgen hat der Geldumsatz den höchsten bislang registrierten Wert für Bottrop erreicht. Gegenüber dem Jahr 2024 stieg das Volumen um 98 Millionen Euro auf etwa 357 Millionen Euro. Bei einer durchschnittlichen Betrachtung der vergangenen zehn Jahre liegt der Umsatz für das Jahr 2025 42 Prozent höher. Gleichzeitig ist die Anzahl der Kauffälle elf Prozent unter dem Durchschnitt.
Preisentwicklung
Bei der Preisentwicklung zeichnet der Gutachterausschuss ein differenziertes Bild. Im Teilmarkt der gebrauchten Reihenmittelhäuser sanken die Preise um sechs Prozent. Im Bereich der gebrauchten Doppelhaushälften/ Reihenendhäuser wurde ein Preisanstieg von rund drei Prozent berechnet. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen folgt die Preisentwicklung der allgemeinen Inflationsrate von rund zwei Prozent. Im Bereich der Neubauten sind die Preise für Einfamilienhäuser um vier Prozent und bei Wohnungen um drei Prozent gestiegen. Abhängig von der Ausstattung kosten Eigentumswohnungen in Bottrop zwischen 3.700 und 6.800 Euro je Quadratmeter.
Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte für Baugrundstücke lässt der Gutachterausschuss unverändert. In guten Lagen beträgt der Bodenrichtwert durchschnittlich rund 410 Euro je Quadratmeter und in den einfachen Lagen im Mittel 215 Euro je Quadratmeter. Den Spitzenwert erzielen Grundstücke an der Pastor-Dahlmann-Straße mit 550 Euro je Quadratmeter. Mit 175 Euro je Quadratmeter sind Wohngrundstücke in der Straße Im Werth am günstigsten.
Gleich geblieben sind auch die Bodenrichtwerte für die Flächen der Landwirtschaft und der Forstwirtschaft. Für Industriegebiete hat der Ausschuss die Bodenrichtwerte im Mittel um zwölf Prozent nach oben angepasst.
Immobilienrichtwerte
Der Gutachterausschuss leitet aus den Daten Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen, Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser sowie für Einfamilien-Reihenmittelhäuser ab. Aus den Bodenwerten, der baulichen Anlagen und der Kaufpreissammlung werden „Normobjekte“ ermittelt. Mit einem „Immobilien-Preis-Kalkulator“ unter www.boris.nrw.de (Öffnet in einem neuen Tab) kann unter Berücksichtigung individueller Kriterien ein realistischer Verkaufswert einzelner Immobilien ermittelt werden. Nicole Wölke-Neuhaus, Geschäftsführerin des Gutachterausschusses, betont die Validität der Datengrundlage: „Wir haben ein Monopol auf die Daten der tatsächlichen Kaufpreise.“ Damit seien die Richtwerte verlässlicher als Angaben, die sich zumeist auf Angebotspreise beziehen.
Zusätzliche Informationen zur näherungsweisen Wertermittlung stellt der Gutachterausschuss unter www.bottrop.de/gutachterausschuss (Öffnet in einem neuen Tab) zur Verfügung.