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Immobilien-Boom ist ungebrochen

Gutachterausschuss für Grundstückswerte stellt steigende Umsätze und Preise fest. Eigentumswohnungen sind stark nachgefragt.

© Stadt Bottrop

Der Grundstücksmarktbericht 2020 beschreibt das Geschehen auf dem Bottroper Grundstücksmarkt des vergangenen Jahres.

Der Immobilienmarkt Bottrop war im Berichtsjahr 2019 von einer starken Nachfrage nach Wohnungseigentum, sowohl im Neubaubereich als auch bei den gebrauchten Eigentumswohnungen, geprägt. Erstmals seit 1998 sind in diesem Marktsegment wieder mehr Objekte verkauft worden als im Bereich der bebauten Objekte des individuellen Wohnungsbaus, des Mietwohnungsbaus und der Gewerbeobjekte. Die Gesamtanzahl der Verkaufsfälle ist gegenüber dem Jahr 2018 konstant geblieben und beträgt 1.162 Fälle.

Der Gesamtumsatz hat mit rund 291 Millionen Euro einen Spitzenwert erreicht. So hoch lag der Geldumsatz bislang noch in keinem anderen Jahr. Gegenüber dem Vorjahr wurden 40 Millionen Euro mehr umgesetzt. Das entspricht einer Steigerung von 16 Prozent. Zu dieser Umsatzsteigerung haben einige Großverkäufe beigetragen. In elf Fällen wurden Kaufpreise von über zwei Millionen Euro vereinbart.

Aber auch ein gestiegenes Preisniveau hat zu dem hohen Gesamtumsatz beigetragen. Im Bereich der Neubau-Eigentumswohnungen zogen die Preise weiter an. Nachdem bereits in den letzten Jahren außerordentliche Preissteigerungen festzustellen waren, sind es nun nochmals etwa drei Prozent. Eine neu errichtete Eigentumswohnung kostete im Durchschnitt 3.340 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ohne Berücksichtigung von Sonderausstattungen und Kosten für Garagen und Stellplätze. Um rund vier Prozent sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen gestiegen. Für gebrauchte Eigentumswohnung betrug der Preis in Bottrop (über alle Lagen, Ausstattungs- und Altersklassen) durchschnittlich 1.450 Euro.

Ebenso lässt sich eine signifikante Preisentwicklung für bebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus ausmachen. Hier liegt die Preissteigerung bei gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäusern bei durchschnittlich 9,8 Prozent. Im Bereich der Neubau-Einfamilienhäuser ist eine Preissteigerung von rund vier Prozent festzustellen, nachdem es im Vorjahr noch 16 Prozent waren.

Die Anzahl der Verkäufe bebauter Grundstücke erreichte mit 514 Fällen wieder ein hohes Niveau, der 10-Jahres-Durchschnitt liegt bei 489 Fällen. Demgegenüber ist die Anzahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke gegenüber dem Vorjahr um 30 Prozent auf nur noch 94 Kauffälle gefallen. Damit liegt die Anzahl der Verkäufe deutlich unter dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre (143 Kauffälle). Der Anteil der unbebauten Grundstücke am Gesamtmarkt beträgt nur noch rund acht Prozent. Anfang der 1980er Jahre lag der Anteil noch bei deutlich über 30 Prozent. Hier macht sich einerseits bemerkbar, dass die Baugebiete in der Hauptsache durch Bauträger entwickelt werden, die die Grundstücke nur im Paket mit schlüsselfertigen Eigenheimen anbieten. Andererseits trägt die geringe Zahl der zur Verfügung stehenden unbebauten Grundstücke zu diesem niedrigen Niveau bei.

Anhand der Kauffälle der (wenigen) freien Baugrundstücke konnte keine allgemeine Preisentwicklung festgestellt werden. Wiederum war aber festzustellen, dass Bauträger in einzelnen Fällen bereit waren, überdurchschnittliche Preise zu bezahlen, wenn sie auf diesen Grundstücken hochwertige Neubau-Eigentumswohnungsanlagen realisieren konnten. Dies war bei Grundstücken in Gebieten der Fall, die nach ihrer Lage und ihrer infrastrukturellen Ausstattung eine hohe Wohn- und Lebensqualität aufweisen.

Die Bodenrichtwerte im Bereich der Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser) betragen in guten Lagen des Stadtgebietes 340 Euro je Quadratmeter; in mittleren Lagen 220 Euro je Quadratmeter und in den einfachen Lagen im Mittel 160 Euro je Quadratmeter. Der Spitzenwert liegt bei 460 Euro je Quadratmeter (Pastor-Dahlmann-Straße) und der niedrigste Wert bei 110 Euro je Quadratmeter (Im Werth).

Auch bei den gewerblichen Baugrundstücken und den land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken konnte der Gutachterausschuss keine Preisentwicklung feststellen. Die landwirtschaftlichen Richtwerte blieben damit bei 5,50 Euro bis 7,50 Euro je Quadratmeter.

Der typische Immobilienkäufer kommt aus Bottrop. In 66 Prozent aller Grundstückskäufe (764 Kauffälle von insgesamt 1.162 Kauffällen) war dies der Fall, in 398 Fällen (34 Prozent) war ein Auswärtiger der Käufer. Damit hat der Anteil der auswärtigen Käufer zugelegt, denn im Vorjahr betrug dieser nur 27 Prozent. Erfahrungsgemäß kommen die meisten auswärtigen Käufer aus den umliegenden Nachbarstädten, die teils ein höheres Preisniveau bei einem knappen Angebot aufweisen. Rund 79 Prozent aller Verkäufe (920 Fälle) wurden in der Gemarkung Bottrop und 21 Prozent (242 Fälle) wurden in der Gemarkung Kirchhellen getätigt.

In 2019 wurden Grundstücke (bebaute und unbebaute) mit einer Gesamtfläche von 446,5 Hektar verkauft, dies entspricht 4,4 Prozent der Gesamtfläche Bottrops. Damit ist der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 69,2 Hektar gestiegen (+ 18 Prozent).

Der Grundstücksmarktbericht hat die Aufgabe, den örtlichen Grundstücksmarkt transparent zu machen. Die Notare sind diesbezüglich verpflichtet, jeden Kaufvertrag dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dieser wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte. Weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten sind Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren und Indexreihen.

Der Grundstücksmarktbericht mit allen zur Wertermittlung erforderlichen Daten kann unter der Internetadresse www.boris.nrw.de in vollständiger Form kostenlos herunter geladen werden. Gedruckte Versionen des Grundstücksmarktberichts können bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Am Eickholtshof 24, 46236 Bottrop zum Preis von 30 Euro bestellt werden. Die Bodenrichtwerte können im Internet kostenlos eingesehen und als amtlicher Auszug ausgedruckt werden; durch Anklicken des jeweiligen Bodenrichtwertes öffnen sich zudem die örtlichen Fachinformationen, die zur Ableitung und Anwendung der zonalen Bodenrichtwerte zu beachten sind.

Der Gutachterausschuss ist eine Einrichtung des Landes. Er ist ein selbstständiges, an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium, deren Mitglieder von der Bezirksregierung Münster bestellt werden. Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich. Hauptberuflich sind die sachverständigen Mitglieder in den Bereichen Architektur, Bau- und Vermessungswesen, Wohnungs-, Immobilienwirtschaft, Bankwesen und Landwirtschaft tätig.

Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen

Auch dieses Jahr hat der Gutachterausschuss einen Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen abgeleitet. Immobilienrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Immobilien bezogen auf ein „Normobjekt“. Der Immobilienrichtwert beinhaltet den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Der Immobilienrichtwert ist sachverständig aus der Kaufpreissammlung abgeleitet worden und ist als Wert in €/m²-Wohnfläche festgesetzt. Abweichungen der individuellen Eigentumswohnung in den Normkriterien können durch Umrechnungsfaktoren berücksichtigt werden, die in dem sogenannten „Immobilien-Preis-Kalkulator“ hinterlegt sind. Mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator kann der Marktwert einer Eigentumswohnung von Jedermann auch ohne spezielles Fachwissen näherungsweise ermittelt werden. Er ist kostenfrei über „www.boris.nrw.de“ unter dem Stichwort „Immobilienrichtwerte“ zu finden.

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