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Gutachterausschuss legt Grundstücksmarktbericht vor

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop hat den Grundstücksmarktbericht 2017 veröffentlicht. Der Bericht steht auf dieser Seite auch als Download zur Verfügung.

© Stadt Bottrop

Die eigene Immobilie ist nicht nur für viele die erste Wahl zum individuellen Wohnen, sondern bleibt weiter auch als Kapitalanlage stark gefragt. Nach den relativ hohen Zahlen der vergangenen Jahre wurde der Immobilienmarkt abermals durch das günstige Zinsniveau für Immobilienkredite, in Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau für andere Geldanlagen, angetrieben. Insgesamt wurden im Jahr 2016 für Immobilien im Bereich der Stadt Bottrop 212,5 Mio. € ausgegeben. Der Gesamtumsatz hat damit zum zweiten Mal nach 1999 die Marke von 200 Mio. € überschritten. Im Jahr 1999 waren es 237 Mio. €. Der Grund damals lag  jedoch in außergewöhnlichen und nicht marktrepräsentativen Kauffällen im Bereich Gewerbe und Geschäftshäuser.

2016 ist die Anzahl der vom Gutachterausschuss registrierten Kauffälle gegenüber dem Vorjahr 2015 von 1027 auf 1163 gestiegen (+ 13 %). Auch im langjährigen Vergleich ist die Anzahl der Kauffälle im oberen Bereich anzusiedeln. Auch 2016 waren Eigentumswohnungen, sowohl gebrauchte (307 Fälle) als auch neu erstellte (60 Fälle) Wohnungen, wieder überdurchschnittlich nachgefragt. Insgesamt wurden 451 Kauffälle im Bereich Wohnungseigentum/Teileigentum registriert; der Durchschnitt der letzten 10 Jahre liegt dagegen bei 329 Kauffällen. Unter Teileigentum versteht man das Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen wie Garagen oder Tiefgaragenstellplätzen.

Der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis je Wohnungs-/Teileigentum lag bei rd. 109.000 €.Eine neu errichtete Eigentumswohnung kostete rd. 2.700 € je m² Wohnfläche, für eine etwa 25 Jahre alte Wohnung wurden rd. 1.600 €/m² erzielt, für eine etwa 35 Jahre alte Wohnung waren es rd. 1.300 €/m² und eine rd. 45 Jahre alte Wohnung kostete noch ca. 1.100 €/m².

Damit zogen die Preise für Eigentumswohnungen, sowohl für gebrauchte als auch für neu erstellte Wohnungen, an. Auffällig dabei ist, dass gerade bei den neu erstellen Wohnungseigentumsobjekten die Quadratmeterpreise von unten nach oben ansteigen. Das heißt, die Erdgeschosswohnung mit Gartennutzung ist günstiger zu haben, als eine Obergeschosswohnung oder gar eine Staffelgeschosswohnung. Anders ausgedrückt: eine Wohnung mit einer Dachterrasse und ohne eine weitere Wohnung darüber ist beliebter, als eine Wohnung mit Gartenanteil. Anzumerken ist, dass die Neubau-Wohnungseigentumsobjekte sämtlich mit einem Aufzug ausgestattet sind. Eine signifikante Preisentwicklung für bebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus,  bei  Mehrfamilienwohnhäusern  aus dem Bestand und bei Gewerbegrundstücken lässt sich nicht feststellen.

Auch die Anzahl der Verkäufe bebauter Grundstücke erreichte mit 505 Fällen wieder das Vorjahresniveau (499 Fälle). Ein neu erstelltes Reihenmittelhaus kostete im Durchschnitt rd. 260.000 €, ein neues Reihenendhaus rund 280.000 € und ein neues freistehendes Einfamilienhaus rund 440.000 €. Die einzelnen Objektpreise variieren aufgrund unterschiedlicher Ausstattungen und Baugebiete jedoch sehr, so dass ein Preisvergleich zu den Vorjahren nicht möglich ist.

Die Anzahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke hat insgesamt gesehen stark zugelegt. Gegenüber 2015 (119 Verkäufe) stieg die Zahl um über 70 % auf 207 Kauffälle. Dies ist insbesondere der Entwicklung neuer Baugebiete, wie z. B. in Feldhausen und an der Ludgeristraße, geschuldet. Trotzdem konnte bei den freien Baugrundstücken keine allgemeine Preisentwicklung festgestellt werden. Lediglich in den angrenzenden Lagen von Grafenwald hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte angehoben. Hier konnte, genauso wie es schon im letzten Jahr im zentralen Bereich von Grafenwald der Fall war, eine verstärkte Kaufbereitschaft, verbunden mit höheren Preisen, ausgemacht werden.

Auch war festzustellen, dass Bauträger in einzelnen Fällen bereit waren überdurchschnittliche Preise zu bezahlen, wenn sie auf diesen Grundstücken hochwertige Neubau- Eigentumswohnungsanlagen realisieren konnten. Dies war bei Grundstücken in Gebieten der Fall, die nach ihrer Lage und ihrer infrastrukturellen Ausstattung eine hohe Wohn- und Lebensqualität aufweisen. Die Bodenrichtwerte im Bereich der Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser) betragen in guten Lagen von Bottrop rd. 300,- €/m²; in mittleren Lagen rd. 210,- €/m² und in den einfachen Lagen im Mittel 145,- €/²m.

Anders als bei den Baugrundstücken hat der Gutachterausschuss jedoch die Richtwerte für die landwirtschaftlich genutzten Grundstücke um jeweils 0,50 € angehoben. Diese Entwicklung lässt sich dem Grunde nach auch bei einigen anderen Nachbarstädten Bottrops ablesen und resultiert aus einer verstärkten Nachfrage nach land- wirtschaftlichen Flächen bei einem vergleichsweise geringen Angebot. Die landwirtschaftlichen Richtwerte liegen damit bei 5,50 € bis7 € je Quadratmeter.

Der typische Immobilienkäufer in Bottrop kommt auch aus Bottrop: In 54 % aller Grundstückskäufe war dies der Fall, in 19 % der Fälle kam der Käufer aus Kirchhellen und in 27 % war ein Auswärtiger der Käufer. Aufgrund der Siedlungsdichte überrascht es auch nicht, dass drei Viertel aller Verkäufe (861 Fälle) in der Gemarkung Bottrop und ein Viertel (302 Fälle) in der Gemarkung Kirchhellen getätigt wurden. In 2016 wurden Grundstücke (bebaute und unbebaute) mit einer Gesamtfläche von 202,4 ha verkauft, dies entspricht ca. 2 % der Gesamtfläche Bottrops.

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