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Immobilien stark nachgefragt - Preise steigen weiter

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht 2021.

Starke Nachfrage, geringes Angebot, steigende Preise: So lässt sich der Immobilien- markt Bottrop im Berichtsjahr 2020 kurz beschreiben. Zwar wurden etwas weniger Objekte als im Jahr davor verkauft und auch der Umsatz in Euro ist leicht gesunken, aber die Werte liegen immer noch im oberen Bereich. Zudem konnten teils große Preissteigerungen in den Segmenten ausgemacht werden.

Nachdem es noch Mitte 2020 so aussah, als ob sich die Corona-Pandemie negativ auf die Umsatzentwicklung im Immobilienbereich auswirken würde, ist die Gesamtanzahl der Verkaufsfälle in 2020 gegenüber dem Jahr 2019 dann doch fast konstant geblieben und beträgt 1.115 Fälle (Vorjahr 1.162).

Der Gesamtumsatz hat mit rd. 275 Mio. Euro wiederum einen Spitzenwert erreicht, nur im Jahr davor (2019) lag er mit 291 Mio. Euro etwas höher. Das entspricht einem Rückgang von 5 %. Zu der hohen Umsatzzahl haben auch wieder einige Großverkäufe beigetragen. In 9 Fällen wurde zwischen Verkäufer und Käufer ein Kaufpreis von über 2 Mio. Euro vereinbart.

Aber auch ein gestiegenes Preisniveau hat zu dem hohen Gesamtumsatz beigetragen. Im Bereich der Neubau-Eigentumswohnungen zogen die Preise wiederum an. Nachdem schon in den letzten Jahren außerordentliche Preissteigerungen festzustellen waren, sind es nun nochmals rd. 11 %. Eine neu errichtete Eigentumswohnung kostete im Durchschnitt rd. 3.701 Euro je m² Wohnfläche ohne Berücksichtigung von Sonderausstattungen und Kosten für Garagen oder Stellplätze. Um rd. 15 % sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen gestiegen. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete in Bottrop im Durchschnitt (über alle Lagen, Ausstattungs- und Altersklassen) rd. 1.736,- Euro/m² Wohnfläche.

Ebenso lässt sich eine signifikante Preisentwicklung für bebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus ausmachen. Hier liegt die Preissteigerung bei gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäusern bei durchschnittlich rd. 2,4 %. Im Bereich der Neubauten des individuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser) ist eine Preissteigerung von rd. 18 % festzustellen.

Die Anzahl der Verkäufe bebauter Grundstücke erreichte mit 529 Fällen wieder ein hohes Niveau und liegt im Berichtsjahr wieder über der Anzahl des verkauften Wohnungs- und Teileigentums. Die Anzahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke ist gegenüber dem Vorjahr um rd. 21 % auf jetzt 114 Kauffälle gestiegen. Die Anzahl der Verkäufe liegt trotz der Steigerung immer noch unter dem Mittelwert der letzten 10 Jahre (137 Kauffälle). Der Anteil der unbebauten Grundstücke am Gesamtmarkt beträgt rd. 10 %. Anfang der 1980er Jahre lag der Anteil noch bei deutlich über 30 % am Gesamtmarkt. Hier macht sich einerseits bemerkbar, dass die Baugebiete in der Hauptsache durch Bauträger entwickelt werden, die die Grundstücke nur im Paket mit schlüsselfertigen Eigenheimen anbieten. Andererseits trägt aber auch weiterhin die geringe Zahl der überhaupt zur Verfügung stehenden unbebauten Grundstücke zu diesem niedrigen Niveau bei.

Anhand der Kauffälle der freien Baugrundstücke im Wohnbaulandbereich konnte eine allgemeine Preisentwicklung von durchschnittlich 6 % festgestellt werden. Wie auch schon in den letzten Jahren war wiederum festzustellen, dass Bauträger in einzelnen Fällen bereit waren überdurchschnittliche Preise zu bezahlen, wenn sie auf diesen Grundstücken hochwertige Neubau-Eigentumswohnungen realisieren konnten. Dies war bei Grundstücken in Gebieten der Fall, die nach ihrer Lage und ihrer infrastrukturellen Ausstattung eine hohe Wohn- und Lebensqualität aufweisen.

Die Bodenrichtwerte im Bereich der Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser) betragen in guten/sehr guten Lagen des Stadtgebietes rd. 360,- Euro/m²; in mittleren Lagen rd. 230,- Euro/m² und in den einfachen Lagen im Mittel 180,- Euro/m². Der Spitzenwert liegt bei 480,- Euro/m² (Pastor-Dahlmann-Straße und Kirchhellener Ring) und der niedrigste Wert bei 140,- Euro/m² (Im Werth).

Bei den gewerblichen Baugrundstücken und den land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken konnte der Gutachterausschuss keine Preisentwicklung feststellen. Die landwirtschaftlichen Richtwerte bleiben damit bei 5,50 Euro bis 7,50 Euro je Quadratmeter.

Der Gutachterausschuss hat in 2020 eine Befragung der Eigentümer der Innenstadtimmobilien durchgeführt und daraus aktualisierte Bodenrichtwerte für die Geschäftsimmobilien abgeleitet. Die zugrunde gelegte Erstableitung der zonalen Bodenrichtwerte in diesem Bereich stammt noch aus dem Jahr 2011, so dass die Entwicklung mit durchschnittlich - 17 % recht deutlich ausfällt. Was der Bottroper Bürger bei einem Einkaufsbummel durch die Innenstadt schon längst gemerkt hat, belegen nun auch die Bodenrichtwertzahlen: Der Hauptgeschäftsbereich liegt nicht mehr in der Hansastraße sondern in der Hochstraße.

Der typische Immobilienkäufer kommt auch aus Bottrop. In 68 % aller Grundstückskäufe (760 Kauffälle von insgesamt 1.115 Kauffällen) war dies der Fall. Dennoch scheint Bottrop auch für Nicht-Bottroper attraktiv zu sein, denn in 355 Fällen (32 %) war ein Auswärtiger der Käufer. Erfahrungsgemäß kommen die meisten auswärtigen Käufer aus den umliegenden Nachbarstädten, wo teils auch ein höheres Preisniveau festzustellen ist. Aber auch die Attraktivität der Neubaugebiete in Kirchhellen und die Aufwertung des Bottroper Südens in den letzten Jahren könnten bei der Wohnortentscheidung eine Rolle gespielt haben.

Rund 80 % aller Verkäufe (891 Fälle) wurden in der Gemarkung Bottrop und rd. 20 % (224 Fälle) wurden in der Gemarkung Kirchhellen getätigt.

In 2020 wurden Grundstücke (bebaute und unbebaute) mit einer Gesamtfläche von 182 ha verkauft, dies entspricht ca. 1,8 % der Gesamtfläche Bottrops. Damit ist der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um fast 60 % gefallen, was insbesondere darin liegt, dass weniger große Flächen aus dem land- und forstwirtschaftlichen Bereich verkauft worden sind.

Immobilienrichtwerte jetzt auch für Einfamilienhäuser

Neben den schon seit mehreren Jahren vorhandenen Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen hat der Gutachterausschuss nun auch Immobilienrichtwerte für Ein- familien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser sowie für Reihenmittelhäuser abgeleitet. Immobilienrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Immobilien bezogen auf ein „Normobjekt“. Der Immobilienrichtwert beinhaltet den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Der Immobilienrichtwert ist sachverständig aus der Kaufpreissammlung abgeleitet worden und ist als Wert in Euro/m²-Wohnfläche festgesetzt. Abweichungen der individuellen Immobilie in den Normkriterien können durch Umrechnungsfaktoren berücksichtigt werden, die in dem sogenannten „Immobilien-Preis-Kalkulator“ hinterlegt sind. Mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator kann der Marktwert einer Immobilie von Jedermann auch ohne spezielles Fachwissen näherungsweise ermittelt werden. Er ist kostenfrei über www.boris.nrw.de unter dem Stichwort "Immobilienrichtwerte" zu finden.

 

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist eine Einrichtung des Landes. Er ist ein selbstständiges, an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium, deren Mitglieder von der Bezirksregierung Münster bestellt werden. Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich. Hauptberuflich sind die sachverständigen Mitglieder in den Bereichen Architektur, Bau- und Vermessungswesen, Wohnungs-, Immobilienwirtschaft, Bankwesen und Landwirtschaft tätig.

Der Grundstücksmarktbericht hat die Aufgabe den örtlichen Grundstücksmarkt transparent zu machen. Die Notare sind diesbezüglich gesetzlich verpflichtet jeden Kaufvertrag dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dieser führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten, wie Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren und Indexreihen.

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