Immobilienbericht des Gutachterausschusses

Nachdem es noch Mitte 2020 so aussah, als ob sich die Corona-Pandemie negativ auf die Umsatzentwicklung im Immobilienbereich auswirken würde, ist die Gesamtanzahl der Verkaufsfälle in 2020 gegenüber dem Jahr 2019 dann doch fast konstant geblieben und beträgt 1.115 Fälle (Vorjahr 1.162).

Der Gesamtumsatz hat mit rd. 275 Mio. Euro wiederum einen Spitzenwert erreicht, nur im Jahr davor (2019) lag er mit 291 Mio. Euro etwas höher. Das entspricht einem Rückgang von 5 %. Zu der hohen Umsatzzahl haben auch wieder einige Großverkäufe beigetragen. In 9 Fällen wurde zwischen Verkäufer und Käufer ein Kaufpreis von über 2 Mio. Euro vereinbart. 

Aber auch ein gestiegenes Preisniveau hat zu dem hohen Gesamtumsatz beigetragen. Im Bereich der Neubau-Eigentumswohnungen zogen die Preise wiederum an. Nachdem schon in den letzten Jahren außerordentliche Preissteigerungen festzustellen waren, sind es nun nochmals rd. 11 %. Eine neu errichtete Eigentumswohnung kostete im Durchschnitt rd. 3.701 Euro je m² Wohnfläche ohne Berücksichtigung von Sonderausstattungen und Kosten für Garagen oder Stellplätze. Um rd. 15 % sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen gestiegen. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete in Bottrop im Durchschnitt (über alle Lagen, Ausstattungs- und Altersklassen) rd. 1.736,- Euro/m² Wohnfläche.

Ebenso lässt sich eine signifikante Preisentwicklung für bebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus ausmachen. Hier liegt die Preissteigerung bei gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäusern bei durchschnittlich rd. 2,4 %. Im Bereich der Neubauten des individuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser) ist eine Preissteigerung von rd. 18 % festzustellen.

Die Anzahl der Verkäufe bebauter Grundstücke erreichte mit 529 Fällen wieder ein hohes Niveau und liegt im Berichtsjahr wieder über der Anzahl des verkauften Wohnungs- und Teileigentums. Die Anzahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke ist gegenüber dem Vorjahr um rd. 21 % auf jetzt 114 Kauffälle gestiegen. Die Anzahl der Verkäufe liegt trotz der Steigerung immer noch unter dem Mittelwert der letzten 10 Jahre (137 Kauffälle). Der Anteil der unbebauten Grundstücke am Gesamtmarkt beträgt rd. 10 %. 

Anhand der Kauffälle der freien Baugrundstücke im Wohnbaulandbereich konnte eine allgemeine Preisentwicklung von durchschnittlich 6 % festgestellt werden. Die Bodenrichtwerte im Bereich der Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser) betragen in guten/sehr guten Lagen des Stadtgebietes rd. 360,- Euro/m²; in mittleren Lagen rd. 230,- Euro/m² und in den einfachen Lagen im Mittel 180,- Euro/m². Der Spitzenwert liegt bei 480,- Euro/m² und der niedrigste Wert bei 140,- Euro/m².

Bei den gewerblichen Baugrundstücken und den land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken konnte der Gutachterausschuss aufgrund der wenigen Kauffälle keine Preisentwicklung feststellen. Die landwirtschaftlichen Richtwerte bleiben damit bei 5,50 Euro bis 7,50 Euro je Quadratmeter. 

Der Gutachterausschuss hat in 2020 eine Befragung der Eigentümer der Innenstadtimmobilien durchgeführt und daraus aktualisierte Bodenrichtwerte für die Geschäftsimmobilien abgeleitet. Die zugrunde gelegte Erstableitung der zonalen Bodenrichtwerte in diesem Bereich stammt noch aus dem Jahr 2011, so dass die Entwicklung mit durchschnittlich - 17 % recht deutlich ausfällt.

Neben den schon seit mehreren Jahren vorhandenen Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen hat der Gutachterausschuss nun auch Immobilienrichtwerte für Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser sowie für Reihenmittelhäuser abgeleitet.