Die Lage auf dem Grundstücksmarkt

Zur Einordnung: Der Immobilienmarkt war in den Jahren 2021, 2022 und 2023 durch besondere Ereignisse geprägt. In den Jahren 2021 und 2022 gab es einen regelrechten „Hype“. Die Nachfrage nach Immobilien war getrieben durch die Corona-Umstände. Viele Menschen wollten sich einen „geschützten Raum“ zulegen und durch die Niedrigzinsphase konnten sich mehr Menschen als zuvor Immobilieneigentum anschaffen. Kapitalanleger flüchteten ebenfalls in „Betongold“. Hierdurch war letztendlich die Nachfrage größer als das Angebot und der Markt war ein „Verkäufermarkt“. Dieser konnte den Preis mehr oder weniger bestimmen und sogar unattraktive Immobilien konnten „an den Mann“ gebracht werden.

In der Folge stiegen die Preise immer mehr an, insgesamt betrug die Preissteigerung vom 01.01.2021 bis zum 01.01.2023 im Durchschnitt über alle Teilmärkte rund 30 %.

Der Einbruch kam dann 2023. Der Überfall Russlands auf die Ukraine war verbunden mit höheren Kreditzinsen, höheren Lebenshaltungskosten und steigenden Baukosten. Hierdurch ging die Nachfrage nach Immobilien zurück, verbunden mit einem Preisrückgang von ca. 10 % bei den gebrauchten Immobilien. Lediglich im Neubaubereich waren noch Preissteigerungen festzustellen, weil die Bauträger die gestiegenen Kosten an die Käufer weitergegeben haben. Allerdings ist die Anzahl der verkauften Neubauten, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, extrem zurückgegangen.

Die Anzahl der Kauffälle zur Mitte des Jahres 2024 liegt etwas über dem Niveau von 2023, aber noch deutlich unter dem Niveau der Vorjahre zum gleichen Zeitpunkt.

In den letzten Jahren, auch in der „Vor-Corona-Zeit“, wurden im Durchschnitt in Bottrop etwas über 1.000 Kauffälle pro Jahr registriert. In der Hochrechnung wird diese Zahl in 2024 nicht erreicht. Zur Jahresmitte 2024 liegt die Anzahl bei rd. 400 Kauffällen, so dass am Jahresende mit ca. 800 Kauffällen gerechnet werden kann. In 2023 waren es insgesamt 725 Kauffälle.

In der differenzierten Betrachtung ist festzustellen, dass es bei den Kauffällen von gebrauchten Wohnungseigentum im ersten Halbjahr 2024 eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum gibt (+ 10 %). Die Kauffälle im Teilbereich der unbebauten Grundstücke liegen weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Lediglich bei den bebauten Grundstücken ist eine deutliche Steigerung der Kaufaktivitäten festzustellen (+ 31 %), hier liegt das Niveau sogar leicht über dem des Jahres 2020 und deutlich über dem des Jahres 2023.

Aufgrund der deutlich gestiegenen Kaufzahlen im Bereich der bebauten Grundstücke und einiger Großverkäufe über 2 Mio. € liegt der Geldumsatz gegenüber dem Jahr 2023 zum gleichen Zeitpunkt um 33 Mio. € höher (rd. 112 Mio. € zu 79 Mio. €). Er hat damit wieder das Niveau von 2020 erreicht.

Das aktuelle Preisniveau liegt leicht über dem vom 01.01.2024: Im Teilmarkt der gebrauchten Reihenmittelhäuser ist keine Preisveränderung festzustellen, die Kauffälle im Bereich der gebrauchten Doppelhaushälften/Reihenendhäuser zeigen einen Preisanstieg von rund 5 % und die gebrauchten Eigentumswohnungen liegen auf dem Niveau vom 01.01.2024.

Betrachtet man die Immobilienpreise im langjährigen Vergleich, so befinden sie sich heute etwa auf der diesbezüglichen Trendlinie, lediglich die Jahre 2021 und insbesondere 2022 stellen die „Ausreißer“ dar. Mit anderen Worten kann gesagt werden, dass die Preisentwicklung zwar weiter nach oben geht, sich aber normalisiert hat.

Von einer Trendwende auf dem Immobilienmarkt zu sprechen, wäre noch nicht angebracht. Zwar geht die Gesamtzahl der Kauffälle aufgrund der gestiegenen Käufe im Teilmarkt der bebauten Grundstücke (gebrauchte Objekte) nach oben, aber im Teilmarkt der Eigentumswohnungen ist diese deutliche Tendenz nicht zu erkennen. Dies liegt eventuell daran, dass die potentiellen Käufer aufgrund des noch relativ hohen Zinsniveaus und den daraus resultierenden Finanzierungskosten, im Vergleich mit ihren monatlichen Mietzahlungen, in vielen Fällen noch keinen wirtschaftlichen Vorteil sehen.  Es gilt also weiterhin die Aussage, dass erst ein Absenken der Hypothekenzinsen bzw. der Finanzierungskosten zu einer noch deutlicheren Belebung des Immobilienmarktes führen wird.

Bezüglich der weiteren Preisentwicklung bei den gebrauchten Objekten wird eher mit einer Seitwärtsbewegung, respektive mit einem nur leichten Anstieg, gerechnet.

Die Anzahl der Neubauten, sowohl im Bereich Einfamilienhäuser als auch im Bereich der Eigentumswohnungen, wird auf einem niedrigen Niveau bleiben, da keine Preisminderung in Aussicht ist. Hohe Rohstoffpreise, Lieferkettenprobleme, steigende bauliche Anforderungen in Sachen Klimaneutralität und auch der Fachkräftemangel halten die Preise auf einem hohen Niveau.