Immobilienmarkt Bottrop: Halbjahresbericht 2022

Für den Immobilienmarkt in Bottrop galt im letzten Jahr die Kernaussage: Geringes Angebot, starke Nachfrage, steigende Preise! Insbesondere hatte der Geldumsatz einen bisher nicht dagewesenen Spitzenwert erreicht. Mit einer Gesamtsumme von 301,4 Mio. Euro wurde sogar erstmals die Schwelle von 300 Mio. Euro überschritten. Demgegenüber war die Gesamtzahl der Verkaufsfälle in 2021 gegenüber dem Jahr 2020 mit 1.149 Fällen fast konstant geblieben. Hieraus ergaben sich in den Marktsegmenten der unbebauten Grundstücke, des Wohnungs- und Teileigentums sowie der bebauten Grundstücke Preissteigerungen, die meist im zweistelligen Bereich lagen.

Steigende Zinsen, ein steigender Baupreisindex und individuelle wirtschaftliche Unsicherheiten lassen eigentlich vermuten, dass dies auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat. Anhand der vom Gutachterausschuss festgestellten Halbjahreszahlen lässt sich dies aber nur bedingt belegen.

Zwar ist die Anzahl der Verkäufe im Vergleich mit dem 1. Halbjahr 2021 in fast allen Marktsegmenten zurückgegangen, die Gesamtzahl liegt aber immer noch um 3 % über dem Durchschnitt der Kauffälle der 1. Halbjahre der vergangenen Jahre (Betrachtungszeitraum 2015 bis heute). Im Marktsegment der bebauten Grundstücke beträgt der Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum 10 %, bei einem Wert von 4 % über dem Durchschnitt. Im Bereich Wohnungs- und Teileigentum sind es -20 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und 9 % über dem Durchschnitt. Diese Zahlen zeigen aber auch, dass das Jahr 2021 ein außerordentliches Immobilienjahr gewesen ist und dass das Jahr 2022 in Bezug auf die Anzahl der Verkaufsfälle wieder ein „normales“ Jahr werden kann.

Anders sieht es im Bereich des Geldumsatzes aus. Dieser liegt deutlich (11 %) über dem Umsatz des 1. Halbjahres 2021 und um 45 % über dem Durchschnitt der 1. Halbjahre der vergangenen Jahre. Mit einem Wert von 164,4 Mio. € wurde wieder ein Spitzenwert erreicht. Gegenüber den Vorjahren fällt auf, dass insbesondere der Umsatz der bebauten Grundstücke (104,4 Mio. €) stark gestiegen ist (21 %). Auch die Geldumsätze im Bereich der Verkäufe von Erbbaurechten/-grundstücken sind stark gestiegen (+96 %), was darauf hindeutet, dass die Erbbauberechtigten das immer noch günstige Zinsniveau ausnutzen, um das Erbbaugrundstück -auch zu hohen Kaufpreisen- zu erwerben. Beim Wohnungs- und Teileigentum liegt der Umsatz (39,9 Mio. €) nahe an dem Wert des Vorjahres (39,4 Mio. €).

Aus sinkenden Verkaufszahlen und steigenden Geldumsätzen resultiert eine weiter nach oben gehende Preisentwicklung. Exemplarisch hat der Gutachterausschuss die Entwicklung bei den gebrauchten Doppelhaushälften und Reihenendhäusern, bei den Reihenmittelhäusern sowie bei den gebrauchten Eigentumswohnungen untersucht. Im Falle der gebrauchten Doppelhaushälften und Reihenendhäusern ist eine Preissteigerung von 8 % gegenüber dem Vorjahr festzustellen, bei den Reihenmittelhäusern sind es 23 % und bei den gebrauchten Eigentumswohnungen sind es 15 %.

Steigende Bauzinsen, die gestiegene Inflation und die wirtschaftliche Unsicherheit infolge des Krieges in der Ukraine werden voraussichtlich nicht nur die Verkaufszahlen auf dem Immobilienmarkt sinken lassen, sondern in Zukunft auch das Preisniveau beeinflussen. Ob es zu einem drastischen Rückgang oder nur zu einem Verharren auf dem derzeit hohen Preisniveau kommt, hängt vor allem von der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland ab, verbunden mit den finanziellen Möglichkeiten der Teilnehmer am Immobilienmarkt.

Unabhängig davon ist weiterhin ein Augenmerk auf die problematischer werdenden Kapazitätsbeschränkungen in der Bauwirtschaft, dem Materialmangel, auf das fehlende Bauland und auf die höheren Anforderungen an die Energieeffizienz zu legen. Diese Faktoren werden die Erstellung und Sanierung von Immobilienobjekten voraussichtlich weiter verteuern.