Immobilienmarkt Bottrop: Kommt die Trendwende?

Die Gesamtzahl der Kauffälle (KF) in 2022 ist gegenüber dem Jahr 2021 mit 1064 Fällen (Vorjahr 1.149) nur leicht gesunken. Im Bereich des Wohnungs- und Teileigentums (429 KF) ist ein deutlicher Rückgang zu erkennen (- 77 KF, - 15 %) der Wert liegt aber nahe dem Durchschnittswert der letzten 10 Jahre (453 KF). Bei den unbebauten Grundstücken sind es im Berichtsjahr 38 Fälle weniger als im Vorjahr (gesamt 88 KF), lediglich im Bereich der bebauten Grundstücke ist ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen (+ 30 KF, + 6 % auf 547 KF).

Der Geldumsatz hat dagegen schon wieder einen bisher nicht dagewesenen Spitzenwert erreicht. Mit einer Gesamtsumme von rd. 339 Mio. € wurde wieder einmal die Schwelle von 300 Mio. € überschritten. Das entspricht gegenüber dem Jahr 2021 einem Zuwachs von 37,2 Mio. € bzw. 12,3 %. Dies liegt auch daran, dass die 10 höchsten Transaktionen einen Verkaufserlös von rd. 84 Mio. € erzielten, in 2021 waren es rd. 28 Mio. €.

Obwohl sich die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt im letzten Jahr deutlich verschlechtert haben (höhere Kreditzinsen, höhere Lebenshaltungskosten, steigende Baukosten etc.) konnten dennoch teils große Preissteigerungen festgestellt werden. Sie betragen im Bereich gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser rd. 7 %, im Bereich Einfamilienhaus Neubau rd. 13 %, im Bereich Eigentumswohnungen Zweitverkauf rd. 14 %, im Bereich Eigentumswohnungen Neubau rd. 2 %. Eine neu errichtete Eigentumswohnung kostete im Durchschnitt rd. 4.050 € je m² Wohnfläche ohne 

Berücksichtigung von über dem Durchschnitt liegenden Sonderausstattungen und Kosten für Garagen oder Stellplätze. Im Bereich Geschosswohnungsbau konnte keine Preisentwicklung festgestellt werden. 

Der seit Jahren prosperierende Immobilienmarkt in Bottrop ist somit noch einigermaßen stabil durch das Jahr 2022 gekommen. Es gibt aber Anzeichen, dass die ungünstigen Rahmenbedingungen auch in 2023 einen unmittelbaren Einfluss auf den Immobilienmarkt haben werden. So konnte der Gutachterausschuss feststellen, dass die Anzahl der Kauffälle bei den Neubauten im individuellen Wohnungsbau und bei den Eigentumswohnungen um rd. 48 % bzw. um 37 % gegenüber 2021 zurückgegangen ist. Bemerkenswert ist dabei, dass 70 % der Kaufverträge im Bereich Eigentumswohnungsneubau im 1. Halbjahr abgeschlossen wurden, im Bereich gebrauchte Eigentumswohnungen waren es 60 % und bei den gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäuser waren es sogar 84 %. Zu erkennen ist also ein deutlicher Rückgang im 2. Halbjahr. Auch sind die Kaufpreise bei den gebrauchten Objekten im individuellen Wohnungsbau im 2. Halbjahr gegenüber dem 1. Halbjahr 2022 gesunken, bei den gebrauchten Eigentumswohnungen konnte kein signifikanter Preisunterschied zwischen dem 1. und dem 2. Halbjahr ausgemacht werden. Sollte sich die Tendenz des 2. Halbjahres auch in 2023 fortsetzen, ist mit weiter rückläufigen Fallzahlen und ggf. sinkenden Preisen im Bereich gebrauchter Immobilien zu rechnen. Dass es Spielraum für fallende Preise im Bereich der Neubauten gibt, wird angesichts der steigenden Baukosten bezweifelt.

Der typische Immobilienkäufer kommt auch aus Bottrop. In 61 % aller Grundstückskäufe (652 Kauffälle von insgesamt 1.064 Kauffällen) war dies der Fall, in 412 Fällen (39 %) war ein Auswärtiger der Käufer. Erfahrungsgemäß kommen die meisten auswärtigen Käufer aus den umliegenden Nachbarstädten, die teils ein höheres Preisniveau bei einem ebenfalls knappen Angebot aufweisen. Rund 74 % aller Verkäufe (790 Fälle) wurden in der Gemarkung Bottrop und rd. 26 % (274 Fälle) wurden in der Gemarkung Kirchhellen getätigt.

Anhand der Kauffälle der freien Baugrundstücke im Wohnbaulandbereich konnte der Gutachterausschuss diesmal keine allgemeine Preisentwicklung feststellen; die Bodenrichtwerte wurden gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. Zwar war, wie auch schon in den letzten Jahren zuvor, festzustellen, dass Bauträger in einzelnen Fällen bereit waren überdurchschnittliche Preise zu bezahlen, wenn sie auf diesen Grundstücken hochwertige Neubau-Eigentumswohnungen realisieren konnten. Dies war bei Grundstücken in Gebieten der Fall, die nach ihrer Lage und ihrer infrastrukturellen Ausstattung eine hohe Wohn- und Lebensqualität aufweisen. Ansonsten war das Preisverhalten bei den unbebauten Grundstücken inhomogen, falls es überhaupt einmal zu einem Verkauf angesichts des knappen Angebots kam. 

Die Bodenrichtwerte im Bereich der Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser) betragen in guten/sehr guten Lagen des Stadtgebietes durchschnittlich rd. 380,- €/m²; in mittleren Lagen durchschnittlich rd. 250,- €/m² und in den einfachen Lagen im Mittel 200,- €/m². Der Spitzenwert liegt bei 500,- €/m² (Pastor-Dahlmann-Straße und Kirchhellener Ring) und der niedrigste Wert bei 160,- €/m² (Im Werth).

Bei den unbebauten Grundstücken des klassischen und des gehobenen Gewerbes konnte der Gutachterausschuss ebenfalls keine Preisentwicklung feststellen, so dass auch hier die Bodenrichtwerte unverändert blieben, genauso wie bei den Flächen der Land- und Forstwirtschaft.

Der Gutachterausschuss leitet die statistischen Werte aus den Angaben aus den tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen ab. Jeder Notar ist gesetzlich verpflichtet, eine Kopie des Kaufvertrages über den Verkauf einer Immobilie an den örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu übersenden. Zur Markttransparenz und zur Ableitung von für die Wertermittlung (Gutachten) erforderlichen Daten wertet dieser die Kaufpreissammlung aus und veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht. Dieser ist, neben den Bodenrichtwerten und den Immobilienrichtwerten, kostenlos auf der Internetseite www.boris.nrw.de abrufbar.