Immobilienmarkt Bottrop: Leichte Erholung im Jahr 2024

Der Immobilienmarkt war in den Jahren 2021 und 2022 durch die COVID-19-Pandemie und den niedrigen Bauzinsen geprägt. In dieser Phase war die Nachfrage deutlich größer als das Angebot und der Markt war ein „Verkäufermarkt“. Dieser konnte den Preis mehr oder weniger bestimmen und sogar unattraktive Immobilien konnten „an den Mann“ gebracht werden. In der Folge stiegen die Preise immer mehr an, insgesamt betrug die Preissteigerung vom 01.01.2021 bis zum 01.01.2023 im Durchschnitt über alle Teilmärkte rund 30 %.

Der Einbruch kam dann 2023. Der Überfall Russlands auf die Ukraine war verbunden mit höheren Kreditzinsen, höheren Lebenshaltungskosten und steigenden Baukosten. Hierdurch ging die Nachfrage nach Immobilien stark zurück, verbunden mit einem Preisrückgang von ca. 10 % bei den gebrauchten Immobilien. Lediglich im Neubaubereich waren noch Preissteigerungen festzustellen, weil die Bauträger die gestiegenen Kosten an die Käufer weitergegeben haben. Allerdings ist die Anzahl der verkauften Neubauten - Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen - extrem zurückgegangen.

Der Immobilienmarkt hat sich im Jahr 2024 von diesem starken Rückgang erholt, auch wenn die Anzahl der Kauffälle noch rd. 20 % unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre liegt. Die Steigerung gegenüber 2023 liegt aber auch bei 20 %, was dafürspricht, dass die zuletzt leicht gefallenen Kreditzinsen und der enger werdende Mietwohnungsmarkt, verbunden mit einer positiven Einkommensentwicklung privater Haushalte, wieder eine stärkere Nachfrage nach Kaufimmobilien hervorgerufen hat.

In den letzten 10 Jahren wurden im Durchschnitt in Bottrop 1.071 Kauffälle pro Jahr registriert. In 2024 liegt die Anzahl bei 868 Kauffällen, 2023 waren es insgesamt 726 Kauffälle.

In der differenzierten Betrachtung ist festzustellen, dass es bei den Kauffällen des Wohnungseigentums in 2024 eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von rd. + 21 % (+ 65 Fälle auf 364) gibt. Die Kauffälle im Teilbereich der unbebauten Grundstücke liegen weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau (+ 5 Fälle auf 55, + 10 %). Bei den bebauten Grundstücken ist eine Steigerung der Kaufaktivitäten von + 19 % festzustellen (+ 72 Fälle auf 449).

Aufgrund der deutlich gestiegenen Kaufzahlen und einiger Großverkäufe über 2 Mio. € liegt der Geldumsatz gegenüber dem Jahr 2023 um 76 Mio. € höher (rd. 259 Mio. €, + 42 %). Er liegt damit um + 6 % über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre (244 Mio. €) und das, obwohl die Anzahl der Kauffälle um rd. 20 % unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre liegt. Folglich wurde in 2024 mehr Geld je Einzelobjekt ausgegeben, als im Durchschnitt der Jahre zuvor.

Das aktuelle Preisniveau liegt meist über dem des Jahres 2023: Im Teilmarkt der gebrauchten Reihenmittelhäuser ist eine Preisveränderung von + 2 % festzustellen, die Kauffälle im Bereich der gebrauchten Doppelhaushälften/ Reihenendhäuser zeigen einen Preisanstieg von rund + 6 %. Dagegen liegen die Preise der gebrauchten Eigentumswohnungen bei - 4 % unter dem Niveau von 2023. Im Bereich des Einfamilienhausneubaus sind die Preise um + 4 % gestiegen, bei den Neubau-Eigentumswohnungen liegt der Preisanstieg bei + 7 %. Eine neu errichtete Eigentumswohnung kostete im Durchschnitt rd. 4.950 Euro je m² Wohnfläche ohne Berücksichtigung von über dem Durchschnitt liegenden Sonderausstattungen und Kosten für Garagen oder Stellplätze. Die Spanne liegt hier bei rd. 4.000 bis 6.700 €/m²-Wohnfläche.     

Für Baugrundstücke im Wohnbaulandbereich und im Bereich von Misch- und tlw. Kerngebieten beschloss der Gutachterausschuss eine allgemeine Preisentwicklung.

Die Bodenrichtwerte im Bereich der Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser) betragen in guten/sehr guten Lagen des Stadtgebietes durchschnittlich rd. 410,- Euro/m² und in den einfachen Lagen im Mittel 215,- Euro/m². Der Spitzenwert liegt bei 550,- Euro/m² (Pastor-Dahlmann-Straße) und der niedrigste Wert bei 175,- Euro/m² (Im Werth).

Gestiegen sind auch die Bodenrichtwerte für die Flächen der Landwirtschaft (+ 7 % i. M.) und der Forstwirtschaft (+ 13 %).
Die Bodenrichtwerte für Gewerbe und für die zentralen Versorgungsbereiche Bottrop und Kirchhellen blieben unverändert.