Immobilienmarkt Bottrop: Leichte Erholung setzt sich fort

Nach dem Einbruch von 2023 hat sich die leichte Erholung des Immobilienmarkts in Bottrop im Jahr 2024 auch im Jahr 2025 fortgesetzt. Sowohl in Bezug auf die Anzahl der Kauffälle als auch bei den Geldumsätzen sind Zuwächse zu verzeichnen. Bei der Anzahl der Kauffälle ist man allerdings von den Höchstständen von vor 2022 noch entfernt. Das Mittel der letzten 10 Jahr liegt noch deutlich über dem Niveau des Jahres 2025.

Der Geldumsatz hat den höchsten bislang registrierten Wert für Bottrop erreicht. Dies liegt aber insbesondere auch an einigen Großverkäufen mit zweistelligen Millionenbeträgen.

Die Preise bei den gebrauchten Immobilien haben sich gegenüber dem Jahr 2024 nur wenig verändert. Anders im Bereich der Neubauten: Getrieben durch den Anstieg der Preise im Bauhandwerk und bei den Baumaterialien, hat der Baupreisindex für Wohnimmobilien im Jahr 2025 um 3,2 % zugelegt. Davon ausgehend sind auch die Preise für Neubauten von Einfamilienhäusern und die Preise im Bereich des Wohnungseigentums gestiegen.

Insgesamt ist festzustellen, dass die Nachfrage auch im Jahr 2025 vorhanden gewesen ist, aber hohe Finanzierungszinsen, konjunkturelle und politische Unsicherheiten sowie unsichere Förderbedingungen dazu geführt haben, dass sich die Marktteilnehmerinnen und -teilnehmer vorsichtig verhalten haben und sich eine nur zurückhaltende Belebung eingestellt hat.

Im Jahr 2025 liegt die Anzahl der Kauffälle bei 943, 2024 waren es insgesamt 868 Kauffälle. In den letzten 10 Jahren wurden im Durchschnitt in Bottrop 1.048 Kauffälle pro Jahr registriert. 

In der differenzierten Betrachtung ist festzustellen, dass es bei den Kauffällen des Wohnungseigentums im Jahr 2025 eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von rd. 
+ 6 % (+ 19 Fälle auf 358) gibt. Die Kauffälle im Teilbereich der unbebauten Grundstücke sind zwar stark gestiegen, sie liegen aber weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau (+20 Fälle auf 67, + 43 %). Bei den unbebauten Grundstücken dominiert allerdings der Verkauf von Arrondierungsflächen (Splissparzellen, Hinterlandflächen usw.). Fertige Bauflächen wurden nur wenige verkauft, im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser waren es z. B. nur 7. Bei den bebauten Grundstücken ist eine Steigerung der Kaufaktivitäten von + 6 % festzustellen (+ 24 Fälle auf 459). Auch im Bereich Erbbaurechte, Erbbaugrundstücke etc. ist eine Steigerung festzustellen. Hier wurden 59 Kauffälle registriert, dies ist ein Plus von 12 Kauffällen, entsprechend 26 %. 

Aufgrund der gestiegenen Kauffallzahlen und einiger Großverkäufe mit zweistelligen Millionen-Euro-Beträgen hat der Geldumsatz den höchsten bislang registrierten Wert für Bottrop erreicht. Gegenüber dem Jahr 2024 lag er um 98 Mio. € höher (rd. 357 Mio. €, + 38 %). Er liegt damit um + 42 % über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre (252 Mio. €) und das, obwohl die Anzahl der Kauffälle um rd. 11 % unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre liegt. Folglich wurde in 2025 mehr Geld je Kauffall ausgegeben als im Durchschnitt der Jahre zuvor (378.000 € zu 298.000 €).

Das Preisniveau zum 01.01.2026 liegt bei den gebrauchten Wohnimmobilien im Durchschnitt in etwa auf dem Niveau vom 01.01.2025: Im Teilmarkt der gebrauchten Reihenmittelhäuser ist eine Preisveränderung von - 6 % festzustellen, die Kauffälle im Bereich der gebrauchten Doppelhaushälften/ Reihenendhäuser zeigen einen Preisanstieg von rund + 3 %. Auch die Preise der gebrauchten Eigentumswohnungen liegen um + 2% über dem Niveau von 2024. Im Bereich des Neubaus von Einfamilienhäusern sind die Preise um + 4 % gestiegen, bei den Neubau-Eigentumswohnungen liegt der Preisanstieg bei + 3 %. Eine neu errichtete Eigentumswohnung kostete im Durchschnitt rd. 5.104 Euro je m² Wohnfläche ohne Berücksichtigung von über dem Durchschnitt liegenden Sonderausstattungen und Kosten für Garagen oder Stellplätze. Die Spanne liegt hier bei 3.700 bis 6.800 Euro je m² Wohnfläche. Im Bereich des Geschosswohnungsbaus wurden die gebrauchten Objekte im Durchschnitt um + 10 % über dem Vorjahresniveau verkauft.

Für Baugrundstücke im Wohnbaulandbereich und im Bereich von Misch- und tlw. Kerngebieten beschloss der Gutachterausschuss keine allgemeine Preisentwicklung.

Die Bodenrichtwerte im Bereich der Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser) betragen in guten/sehr guten Lagen des Stadtgebietes durchschnittlich rd. 410 Euro/m² und in den einfachen Lagen im Mittel 215 Euro/m². Der Spitzenwert liegt bei 550 Euro/m² (Pastor-Dahlmann-Straße) und der niedrigste Wert bei 175 Euro/m² (Im Werth).

Gleich geblieben sind auch die Bodenrichtwerte für die Flächen der Landwirtschaft und der Forstwirtschaft.

Für die zentralen Versorgungsbereiche in Bottrop und Kirchhellen konnte der Gutachterausschuss keine allgemeine Preisentwicklung feststellen, aber es wurden einzelne Zonenabgrenzungen und Bodenrichtwerthöhen aufgrund von Lageklassenveränderungen angepasst.

Die Bodenrichtwerte für Industriegebiete, für das klassische und für das gehobene Gewerbe wurden im Mittel um 12 % nach oben angepasst.