Immobilienmarkt Bottrop 2021

Obwohl die Gesamtzahl der Verkaufsfälle in 2021 gegenüber dem Jahr 2020 mit 1.149 Fälle (Vorjahr 1.115) fast konstant geblieben ist, hat der Geldumsatz einen bisher nicht dagewesenen Spitzenwert erreicht. Mit einer Gesamtsumme von 301,4 Mio. Euro wurde sogar erstmals die Schwelle von 300 Mio. Euro überschritten. Das entspricht gegenüber dem Jahr 2020 einen Zuwachs von 26,1 Mio. Euro bzw. 9,5 %. Zu der hohen Umsatzzahl haben diesmal weniger Großverkäufe als in den Jahren zuvor beigetragen. Dies zeigt auch, dass die Kaufpreise auf breiter Front gestiegen sind.

So zogen auch im Bereich der Neubau-Eigentumswohnungen die Preise wiederum an. Nachdem schon in den letzten Jahren außerordentliche Preissteigerungen festzustellen waren, sind es nun nochmals rd. 7 %. Eine neu errichtete Eigentumswohnung kostete im Durchschnitt rd. 3.950 Euro je m² Wohnfläche ohne Berücksichtigung von Sonderausstattungen und Kosten für Garagen oder Stellplätze. Um rd. 8,6 % sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen gestiegen. 

Eine enorme Preisentwicklung lässt sich für bebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus ausmachen. Hier liegt die Preissteigerung bei gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäusern bei durchschnittlich rd. 21 %. Im Bereich der Neubauten des individuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser) ist ebenfalls eine Preissteigerung von rd. 21 % festzustellen.

Noch größer ist die Preissteigerung bei den Objekten des Geschosswohnungsbaus (Mehrfamilienhäuser), sie beträgt rd. 30 %.

Die Anzahl der Verkäufe bebauter Grundstücke erreichte mit 517 Fällen wieder ein hohes Niveau und liegt im Berichtsjahr wieder über der Anzahl des verkauften Wohnungs- und Teileigentums. Die Anzahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke ist gegenüber dem Vorjahr um rd. 10,5 % auf jetzt 126 Kauffälle gestiegen. Die Anzahl der Verkäufe liegt trotz der Steigerung immer noch unter dem Mittelwert der letzten 10 Jahre (135 Kauffälle). Der Anteil der unbebauten Grundstücke am Gesamtmarkt beträgt rd. 11 %. Anfang der 1980er Jahre lag der Anteil noch bei deutlich über 30 % am Gesamtmarkt. Hier macht sich einerseits bemerkbar, dass die Baugebiete in der Hauptsache durch Bauträger entwickelt werden, die die Grundstücke nur im Paket mit schlüsselfertigen Eigenheimen anbieten. Andererseits trägt aber auch weiterhin die geringe Zahl der überhaupt zur Verfügung stehenden unbebauten Grundstücke zu diesem niedrigen Niveau bei.

Anhand der Kauffälle der freien Baugrundstücke im Wohnbaulandbereich konnte eine allgemeine Preisentwicklung festgestellt werden; die Bodenrichtwerte wurden um durchschnittlich 7 % angehoben. Wie auch schon in den letzten Jahren war wiederum festzustellen, dass Bauträger in einzelnen Fällen bereit waren überdurchschnittliche Preise zu bezahlen, wenn sie auf diesen Grundstücken hochwertige Neubau-Eigentumswohnungen realisieren konnten. Dies war bei Grundstücken in Gebieten der Fall, die nach ihrer Lage und ihrer infrastrukturellen Ausstattung eine hohe Wohn- und Lebensqualität aufweisen.

Die Bodenrichtwerte im Bereich der Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser) betragen in guten/sehr guten Lagen des Stadtgebietes durchschnittlich rd. 380,- Euro/m²; in mittleren Lagen durchschnittlich rd. 250,- Euro/m² und in den einfachen Lagen im Mittel 200,- Euro/m². Der Spitzenwert liegt bei 500,- Euro/m² (Pastor-Dahlmann-Straße und Kirchhellener Ring) und der niedrigste Wert bei 160,- Euro/m² (Im Werth).

Bei den unbebauten Grundstücken des klassischen und des gehobenen Gewerbes konnte der Gutachterausschuss ebenfalls eine Preisentwicklung feststellen, so dass die Bodenrichtwerte um durchschnittlich 19 % angehoben wurden. Bei den Flächen der Landwirtschaft wurden die Bodenrichtwerte um durchschnittlich 16 % angehoben.

Nachdem der Gutachterausschuss für das Berichtsjahr 2020 eine groß angelegte Untersuchung für die Bodenrichtwerte in der Bottroper Innenstadt durchgeführt hatte, konnten in diesem kurzen Zeitraum bis heute keine Anhaltspunkte für eine signifikante Änderung der Bodenrichtwerte ausgemacht werden. 

Der Gutachterausschuss leitet Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen, Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser sowie für Einfamilien-Reihenmittelhäuser ab. Immobilienrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Immobilien bezogen auf ein „Normobjekt“. Der Immobilienrichtwert beinhaltet den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Der Immobilienrichtwert ist sachverständig aus der Kaufpreissammlung abgeleitet worden und ist als Wert in Euro/m²-Wohnfläche festgesetzt. So beträgt z. B. der Immobilienrichtwert für eine gebrauchte Eigentumswohnung in Bottrop 2.220,- Euro je m² Wohnfläche. Der Immobilienrichtwert bezieht sich auf eine beispielhafte 80 m² große Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines in mittlerer Lage liegenden 6-Familienhaus aus dem Jahr 1992 mit einem Balkon. Zum Vergleich: Im Jahre 2019 lag der Immobilienrichtwert noch bei rd. 1.700,- Euro je m² Wohnfläche.

Abweichungen der individuellen Immobilie in den o. a. Normkriterien können durch Umrechnungsfaktoren berücksichtigt werden, die in dem sogenannten „Immobilien-Preis-Kalkulator“ hinterlegt sind. 

Mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator über die Internetseite www.boris.nrw.de kann der Marktwert von Eigentumswohnungen und Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser von Jedermann auch ohne spezielles Fachwissen näherungsweise ermittelt werden. 

Auf der Internetseite des Gutachterausschusses www.bottrop.de/gutachterausschuss kann unter dem Produkt „Immobilienrichtwerte“ ebenfalls eine Excel-Datei „Immobilien-Preis-Kalkulator“ heruntergeladen werden und der Marktwert von Eigentumswohnungen, Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser von Jedermann näherungsweise ermittelt werden.

Der typische Immobilienkäufer kommt auch aus Bottrop. In 64 % aller Grundstückskäufe (738 Kauffälle von insgesamt 1.149 Kauffällen) war dies der Fall, in 411 Fällen (36 %) war ein Auswärtiger der Käufer. Erfahrungsgemäß kommen die meisten auswärtigen Käufer aus den umliegenden Nachbarstädten, die teils ein höheres Preisniveau bei einem ebenfalls knappen Angebot aufweisen. Rund 77 % aller Verkäufe (880 Fälle) wurden in der Gemarkung Bottrop und rd. 23 % (269 Fälle) wurden in der Gemarkung Kirchhellen getätigt.

In 2021 wurden Grundstücke (bebaute und unbebaute) mit einer Gesamtfläche von 122 ha verkauft, dies entspricht ca. 1,2 % der Gesamtfläche Bottrops. 

Der Gutachterausschuss leitet die statistischen Werte aus den Angaben aus den tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen ab. Jeder Notar ist gesetzlich verpflichtet, eine Kopie des Kaufvertrages über den Verkauf einer Immobilie an den örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu übersenden. Zur Markttransparenz und zur Ableitung von für die Wertermittlung (Gutachten) erforderlichen Daten wertet dieser die Kaufpreissammlung aus und veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht. Dieser ist, neben den Bodenrichtwerten und den Immobilienrichtwerten, kostenlos auf der Internetseite www.boris.nrw.de abrufbar.