Immobilienmarkt Bottrop: Deutlicher Einbruch im Jahr 2023
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop veröffentlicht seinen neuen Grundstücksmarktbericht 2024.
Der Immobilienmarkt in Bottrop ist im Jahr 2023 gegenüber den Vorjahren deutlich eingebrochen. Stark fallende Verkaufszahlen, deutlich geringere Geldumsätze und fallende Preise sind hierfür ein klares Indiz.
Umsatz-und Preisentwicklung
Die Gesamtzahl der Verkaufsfälle in 2023 gegenüber dem Jahr 2022 mit 726 Fällen (Vorjahr 1.064) um 32% zurückgegangen. Auch im Bereich Wohnungs- und Teileigentum (299 Kauffälle (KF)) ist ein deutlicher Rückgang zu erkennen (-130 KF, -30%), der Durchschnittswert der letzten 10 Jahre liegt bei 458 KF. Bei den unbebauten Grundstücken sind es im Berichtsjahr 38 Fälle weniger als im Vorjahr (gesamt 50 KF) und im Bereich der bebauten Grundstücke ist ein Rückgang von 170 Kauffällen gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen (-31% auf 377 KF).
Genauso ist der Geldumsatz gegenüber dem Spitzenwert vom vergangenen Jahr (rd. 338,7 Mio. Euro) weit abgerückt; er erreicht nur noch einen Wert von 182,3 Mio. Euro. Das entspricht gegenüber dem Jahr 2022 einen Rückgang von 156,4 Mio. Euro bzw. -46%. Dies liegt auch daran, dass die 10 höchsten Transaktionen einen Verkaufserlös von nur rd. 29,7 Mio. € erzielten, in 2022 waren es rd. 84 Mio. €.
Durch die deutlich verschlechterten Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt im letzten Jahr (höhere Kreditzinsen, höhere Lebenshaltungskosten, steigende Baukosten etc.) und der damit verbundenen geringeren Nachfrage nach Immobilien, gingen auch die Preise bei den gebrauchten Objekten zurück. Der Rückgang beträgt im Bereich gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser rd. -10% und im Bereich Eigentumswohnungen Zweitverkauf ebenfalls rd. -10%. Dagegen sind im Neubaubereich Preissteigerungen festzustellen, weil die Bauträger die gestiegenen Kosten an die Käufer weitergeben haben: Im Bereich Eigentumswohnungen Neubau sind die Preise um rd. +13% gestiegen, im Bereich Einfamilienhaus Neubau um rd. +3%. Eine neu errichtete Eigentumswohnung kostete im Durchschnitt rd. 4.600 Euro je m² Wohnfläche ohne Berücksichtigung von über dem Durchschnitt liegenden Sonderausstattungen und Kosten für Garagen oder Stellplätze. Im Bereich Geschosswohnungsbau konnte ein Preisrückgang von rd. -20% festgestellt werden, allerdings lagen der Auswertung auch nur 10 Objekte zugrunde.
Rückblickend ist festzustellen, dass die Preisvorstellungen der Verkäufer und der Käufer in 2023 anscheinend zu weit auseinanderlagen. Einerseits waren die Verkäufer nicht bereit, ihre Kaufpreisvorstellungen nach unten zu korrigieren und die potenziellen Käufer waren nicht bereit oder nicht in der Lage, die geforderten Preise zu bezahlen. Auch war im Markt eine große Verunsicherung bezüglich der gesetzlichen Anforderungen festzustellen. Stichwort ist hier das Heizungs- bzw. Gebäudeenergiegesetz. Auch in Bezug auf die Förderprogramme des Staates wusste keiner so recht, wo es hingehen wird.
Es gibt aber Anzeichen, dass die Rahmenbedingungen in 2024 etwas bessergestellt sein könnten. So ist der Preisanstieg im Baugewerbe etwas gebremst worden, wenn er auch in 2023 immer noch bei 4% lag, was aber im Vergleich zu den Vorjahren mit 14% und 17% deutlich geringer ist. Auch sind die Kreditzinsen für Immobiliendarlehen zuletzt leicht gefallen. Zudem ist aufgrund des enger werdenden Mietwohnungsmarktes dort mit stärkeren Mietpreisanstiegen zu rechnen, wodurch in Verbindung mit einer positiven Einkommensentwicklung privater Haushalte wieder eine stärkere Nachfrage nach Wohnimmobilien eintreten könnte. Das wiederum könnte zu einer Belebung auf dem Kaufmarkt der gebrauchten Immobilien führen, zumal auch die Preisentwicklung bei den Neubauten eher weiter nach oben gehen wird, als nach unten und somit für breite Bevölkerungsschichten schlicht zu teuer sind. Entscheidend für die Fallzahlen und die Preise bei Wohnimmobilien wird aber die Zinsentwicklung sein, denn erst dann können sich wieder mehr Kaufinteressenten eine Immobilie leisten.
Käufer-/Verkäufer
Der typische Immobilienkäufer kommt aus der Gemarkung Bottrop. In 52% aller Grundstückskäufe (381 Kauffälle von insgesamt 726 Kauffällen) war dies der Fall, in 15% (107 Fälle) war es ein Kirchhellener und in 238 Fällen (33%) war ein Auswärtiger der Käufer. Erfahrungsgemäß kommen die meisten auswärtigen Käufer aus den umliegenden Nachbarstädten, die teils ein höheres Preisniveau bei einem ebenfalls knappen Angebot aufweisen. Rund 79% aller Verkäufe (571 Fälle) wurden in der Gemarkung Bottrop und rd. 21% (155 Fälle) wurden in der Gemarkung Kirchhellen getätigt.
In 2023 wurden Grundstücke (bebaute und unbebaute) mit einer Gesamtfläche von rd. 61,4 ha verkauft, dies entspricht ca. 0,6% der Gesamtfläche Bottrops.
Bodenrichtwerte
Anhand der Kauffälle der freien Baugrundstücke im Wohnbaulandbereich konnte der Gutachterausschuss keine allgemeine Preisentwicklung feststellen; die Bodenrichtwerte wurden gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.
Die Bodenrichtwerte im Bereich der Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser) betragen in guten/sehr guten Lagen des Stadtgebietes durchschnittlich rd. 380,- Euro/m²; in mittleren Lagen durchschnittlich rd. 250,- Euro/m² und in den einfachen Lagen im Mittel 200,- Euro/m². Der Spitzenwert liegt bei 500,- Euro/m² (Pastor-Dahlmann-Straße und Kirchhellener Ring) und der niedrigste Wert bei
160,- Euro/m² (Im Werth).
Bei den unbebauten Grundstücken des klassischen und des gehobenen Gewerbes konnte der Gutachterausschuss ebenfalls keine Preisentwicklung feststellen, so dass auch hier die Bodenrichtwerte unverändert blieben, genauso wie bei den Flächen der Land- und Forstwirtschaft.
Immobilienrichtwerte
Der Gutachterausschuss leitet Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen, Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser sowie für Einfamilien-Reihenmittelhäuser ab. Immobilienrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Immobilien bezogen auf ein „Normobjekt“. Der Immobilienrichtwert beinhaltet den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Der Immobilienrichtwert ist sachverständig aus der Kaufpreissammlung abgeleitet worden und ist als Wert in €/m²-Wohnfläche festgesetzt. So beträgt z. B. der Immobilienrichtwert für eine gebrauchte Eigentumswohnung in Bottrop 2.300,- € je m² Wohnfläche. Der Immobilienrichtwert bezieht sich auf eine beispielhafte 80 m² große Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines in mittlerer Lage liegenden 6-Familienhaus aus dem Jahr 1992 mit einem Balkon. Zum Vergleich: Im Jahre 2022 lag der Immobilienrichtwert bei rd. 2.500,- € je m² Wohnfläche.
Abweichungen der individuellen Immobilie in den o. a. Normkriterien können durch Umrechnungsfaktoren berücksichtigt werden, die in dem sogenannten „Immobilien-Preis-Kalkulator“ hinterlegt sind.
Mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator über die Internetseite www.boris.nrw.de kann der Marktwert von Eigentumswohnungen und Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser von Jedermann auch ohne spezielles Fachwissen näherungsweise ermittelt werden.
Auf der Internetseite des Gutachterausschusses www.bottrop.de/gutachterausschuss kann unter dem Produkt „Immobilienrichtwerte“ ebenfalls eine Excel-Datei „Immobilien-Preis-Kalkulator“ heruntergeladen werden und der Marktwert von Eigentumswohnungen, Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser von Jedermann näherungsweise ermittelt werden.