Thema Miete und Betriebskosten
Die Miete im geförderten Wohnungsbau
Für Wohnungen, die öffentlich gefördert wurden darf nur eine Kostenmiete vereinbart werden. Maßgeblich ist, ob Mittel beim Bau der Wohnungen aus dem II. Wohnungsbaugesetz oder dem Wohnraumförderungsgesetz geflossen sind. Die Kostenmiete ist der Mietzins, der zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Objektes erforderlich ist. Zu den laufenden Aufwendungen gehören die Kapitalkosten, also die Zinsen des zum Bau eingesetzten Eigen- und Fremdkapitals sowie die Bewirtschaftungskosten, also die Abschreibung, die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Die Höhe dieser Miete wird auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt und vor der erstmaligen Festsetzung von der Bewilligungsstelle genehmigt.
Ändern sich die laufenden Aufwendungen, wie z.B. der Zinssatz für die Fremdmittel, so tritt an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete die jeweils entsprechend geänderte Miete. Diese Folge tritt allerdings nur dann ein, wenn der Vermieter die Kostenerhöhung nicht zu vertreten hat oder wenn die Erhöhung auf einer gesetzlich angeordneten Änderung der Kostenansätze (z.B. Erhöhung der Verwaltungskosten- oder Instandhaltungskostenpauschale) beruht.
Mieterhöhungen können durch eine einseitige schriftliche Erklärung des Vermieters geltend gemacht werden. Damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Richtigkeit der Erhöhung nachzuprüfen, stellt das Wohnungsbindungsgesetz strenge Anforderungen an die Wirksamkeit. Die Mieterhöhung muss genau berechnet und erläutert werden. Der schriftlichen Erklärung ist eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Zusatzberechnung beizufügen. Die Mieter im geförderten Wohnungsbau haben ausdrücklich das Recht, die Unterlagen für die errechnete Kostenmiete jederzeit beim Vermieter einzusehen.
Die umfangreichen mietpreisrechtlichen Bestimmungen des sozialen Wohnungsbaues sind im Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) und der Neubaumietenverordnung (NMV) enthalten.
Sofern ein Vermieter die Bestimmungen des sozialen Wohnungsbaus zur Ermittlung der zulässigen Miete nicht beachtet, bestehen nach dem Wohnungsbindungsgesetz verschiedene Möglichkeiten, diesen Verstoß zu ahnden.
Nach der Rückzahlung der öffentlichen Mittel und nach Ablauf der Mietpreisbindung ist auch für diese Wohnungen das allgemeine Mietrecht nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches anwendbar.
Sofern die öffentliche Förderung für ein Mietwohnhaus nach dem Jahr 2002 erfolgte, tritt an die Stelle der Kostenmiete die in der Förderzusage festgeschriebene vereinbarte Miete. Die Förderzusage enthält genaue Bestimmungen über die höchstzulässige Miete und mögliche Änderungen. Für die Durchsetzung einer Mieterhöhung gelten hier die allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen des BGB.
Die Miete für den frei finanzierten Wohnraum
Während im sozialen Wohnungsbau die Herstellungskosten eines Hauses für die Miete einen entscheidenden Faktor darstellen, ist für die Miete im freien Wohnungsbau die ortsübliche Vergleichsmiete ausschlaggebend. Es handelt sich hierbei um einen repräsentativen Querschnitt der Mietpreise, die in den letzten vier Jahren in der Gemeinde üblicherweise für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert wurden. Für die Wohnungen in Bottrop ist dieser Durchschnittswert aus dem Mietspiegel abzulesen. Der Mietspiegel wird regelmäßig fortgeschrieben durch die Abteilung für Grundstücksbewertung beim Vermessungs- und Katasteramt der Stadt Bottrop unter Mitwirkung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und der Bottroper Interessenverbände der Mieter und Vermieter.
Das Mieterhöhungsverfahren ist entsprechend den §§ 558 - 559 BGB durchzuführen. Voraussetzungen und Fristen weichen ganz erheblich von denen des sozialen Wohnungsbaues ab. So kann bei frei finanzierten Wohnungen der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn
- die Miete bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit einem Jahr unverändert ist,
- die neue Miete die nach dem Mietspiegel üblichen Entgelte nicht übersteigt, und
- die Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht.
Selbst wenn das Schreiben des Vermieters alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und in dem Umfang, in dem der Mieter der Erhöhung zustimmt. Hierzu wird ihm eine gesetzliche Frist von zwei Monaten eingeräumt. Stimmt der Mieter innerhalb dieser Frist nicht zu, ist der Vermieter berechtigt, innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung zu klagen. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu bzw. wird er zur Zustimmung verurteilt, so hat er die erhöhte Miete nach Ablauf der Überlegensfrist, also ab dem 3. Monatersten nach Zugang der schriftlichen Mieterhöhungserklärung zu zahlen
Vermieter, die für die Vermietung von Wohnraum eine unangemessen hohe Miete verlangen, verhalten sich ordnungswidrig und können nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz mit einer Geldbuße belegt werden. Unangemessen ist nach geltender Rechtsprechung eine Miete dann, wenn sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigt. Die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % darf in Ausnahmefällen überschritten werden, wenn der Vermieter laufende Aufwendungen geltend machen kann.
Betriebskosten
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen.
Für den freien Wohnungsbau ist im § 556 BGB klargestellt, dass dem Mieter aufgrund einer Vereinbarung im Mietvertrag die Verpflichtung auferlegt werden kann, die Betriebskosten zu tragen. Die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung und der Neubaumietenverordnung regeln die Übernahme der Betriebskosten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus.
Der Mietvertrag muss eine genaue Aufstellung der vom Mieter zu tragenden Betriebskostenarten und deren Verteilerschlüssel, z.B. den tatsächlichen Verbrauch, das Wohnflächenverhältnis oder die Zahl der in der Wohnung lebenden Personen, enthalten. Der Mieter zahlt üblicherweise eine angemessene monatliche Vorausleistung auf die zu erwartenden Kosten. Über die geleisteten Vorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sie ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes zuzuleiten. Diese Frist ist für Nachforderungen eine Ausschlussfrist, es sei denn, der Vermieter hat die Geltendmachung der Kosten zu einem späteren Zeitpunkt nicht zu vertreten.
In der Verordnung zur Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) sind alle Betriebskostenarten genannt, die vom Mieter bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag erhoben werden können: Dies sind die Kosten für:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Betrieb der zentralen Heizungsanlage
- Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
- Betrieb des Personen- oder Lastenaufzuges
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage oder des Breitbandkabelnetzes
- Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
- sonstige Betriebskosten
Auf keinen Fall gehören Verwaltungs- und Instandhaltungskosten in die Betriebskostenabrechnung.
