Pauschalen bei Sozialwohnungen ab 2014

Ab 1. Januar 2014 gelten neue Pauschalen für die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten im sozialen Wohnungsbau. Damit können auch Mieterhöhungen für alle Sozialwohnungen möglich sein.

Die seit Januar 2011 geltenden Beträge wurden um ca 5,7 %, entsprechend den zwischenzeitlich gestiegenen Lebenshaltungskosten, angehoben. Grundlage hierfür sind die §§ 26, 28 und 41 der Zweiten Berechnungsverordnung, die eine Veränderung der Pauschalen in Höhe der Änderung des Verbraucherpreisindexes vorsehen. Von Oktober 2010 bis Oktober 2013 veränderte sich dieser Index von 100,2 auf 105,9 Punkte (Basis 2010 = 100,0), was der Erhöhung von 5,7 % zum 01.01.2014 entspricht.

Nachfolgend die aktuellen Zeiträume und Werte:

Instandhaltungskosten pro JahrStand 01.01.2014
bezugsfertig vor 32 und mehr Jahren
(vor dem 01.01.1983)
13,97 EUR/m²
bezugsfertig vor mindestens 22 bis 31 Jahren
(zwischen dem 01.01.1983 und 31.12.1992)
10,93 EUR/m²
bezugsfertig vor weniger als 22 Jahren
(ab dem 01.01.1993)
8,62 EUR/m²
Erhöhung der Kosten bei Aufzug 1,22 EUR/m²
Abzug der Kosten bei Fernwärme 0,24 EUR/m²
Abzug, wenn kleinere Instandhaltungen durch Mieter erfolgen 1,28 EUR/m²
Kostenanteil für Schönheitsreparaturen, wenn der Vermieter die Kosten trägt 10,32 EUR
Der Betrag für Kosten der Instandhaltung und Schönheitsreparaturen bei Garagen 82,60 EUR
Verwaltungskosten / jährlich
je Wohnung
(auch vermietete ETW's)
279,35 EUR
je Garage 36,43 EUR
Verwaltungskostenpauschale eigengenutzte ETW 334,00 EUR

Für die Ermittlung einer monatlichen Erhöhung der Miete, benutzen Sie bitte den Mietrechner rechts, der in Kürze die aktuellen Werte berücksichtigt.

Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich bis zum 15. des laufenden Monats mitgeteilt werden, um ab dem 1. des Folgemonats in Kraft zu treten. Neben der Begründung der Mieterhöhung mit den gestiegenen Kostenpauschalen sollte auch ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt werden, dem die neuen Pauschalen und die neue Kostenmiete, die zur Mieterhöhung führen, entnommen werden können. Selbstverständlich ist bei der Kalkulation das Mietausfallwagnis zu berücksichtigen ebenso wie eventuell gleichzeitig vorgenommene Mieterhöhungen von Garagen, wenn diese zur Wirtschaftseinheit gehören und bei der Kalkulation der Kostenmiete zu berücksichtigen sind. Wichtig ist die Verbindung der Instandhaltungspauschalen mit dem Baujahr des Hauses (bei öffentlich geförderten Wohnungen spricht man von dem Jahr der Bezugsfertigkeit). Somit kann das eine oder andere Haus sich mittlerweile in einer anderen Baujahrsgruppe befinden mit dem Ergebnis einer höheren Kostenpauschale für Instandhaltung. Während bis 2001 noch starre Baualtersklassen galten (z. B. Bezugsfertigkeit zwischen dem 1.1.1970 und dem 31.12.1979), gibt es  heute nur noch drei Altersklassen.

Für Häuser, die "am Ende des Kalenderjahres vor weniger als 22 Jahren bezugsfertig wurden", sind der Stichtag der 1.1.1993 und 8,62 EUR/m² anzusetzen. Für Häuser, die "am Ende des Kalenderjahres vor mindestens 22 bis 31 Jahren bezugsfertig wurden", liegt der Stichtag zwischen dem 1.1.1983 und dem 31.12.1992 und die neue Pauschale bei 10,93 EUR/m². Für alle älteren Baujahre, also vor dem 01.01.1983 bezugsfertig gewordenen Wohnungen, gilt als neue Pauschale 13,97 EUR/m². Die Bezugsfertigkeit eines Hauses kann übrigens der geprüften Schlussabrechnung bzw. ersten Wirtschaftlichkeitsberechnung entnommen werden.

Die Miete einer 70 m² großen Wohnung kann also je nach Alter des Hauses und unter Berücksichtigung der ebenfalls neuen Verwaltungskostenpauschalen um 4,02 EUR bis 5,74 EUR im Monat steigen. Bei einer Änderung der Altersklasse kann die Erhöhung sogar bis zu 22,89 EUR im Monat betragen.

(27.11.2013)